[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] ‘맵스미국11호’는 부동산펀드 ‘미래에셋맵스 미국부동산투자신탁11호’의 상장 수익증권이다. 폐쇄형 펀드로 만들어져 7년6개월 동안 환매가 불가능하지만 증시에서 수익증권으로 매매할 수 있게 열어준 것이다.

 

이 펀드는 미국 애틀랜타에 있는 프라임급 오피스빌딩 ‘파크센터원(Park Center 1)’에 투자하기 위해 만들어졌다. 이 오피스빌딩에는 수입보험료 기준 북미지역 1위 손해보험사인 스테이트팜 동부 본사가 입주해 있다. 오피스 면적 100%를 임차하고 있는데다 20년 장기 계약을 맺고 있어 펀드 운용기간 중에는 임차인을 구하느라 고생할 일은 없어 보인다. 임대료 인상률은 연 2.0%로 확정돼 있다.

 

미래에셋은 임대료 수입을 기반으로 매년 3월과 9월에 결산, 분배금을 지급하다가 정한 시한이 되기 1~2년 전부터 매각을 추진할 예정이다. 분배수익률은 연 6% 수준이 기대된다. 지난 3월 지급된 분배금은 34.61원(연환산 4.77%)이었다. 분배율이 처음 예상보다 낮았던 이유는 세금 때문이다. 미국에서 원천징수한 세금을 한국에서 다시 환급받아야 하는데 1기 때 환급금은 맨마지막 결산 때 받는다고 한다. 2기부터는 환급금이 포함돼 정상적인 분배금 지급이 예상된다. 다만 환율이 펀드 설정 때보다 하락해 분배금은 연 6%에 살짝 미치지 못할 전망이다.

 

펀드는 처음 안내한 내용에서 크게 벗어나지 않고 운용되고 있는데, 증시에서 거래되는 맵스미국11호 매매가는 계속 하락해 펀드 기준가보다 크게 낮아진 상황이다. 수익증권 상장일(2017년 9월1일)부터 펀드 기준가와 수익증권 시세를 비교해 보면 초기에는 차이가 5원 이내로 크지 않았다. 그런데 최근엔 100원까지 벌어졌다.

 

원달러 환율 변화는 즉시 기준가에 반영되므로 수익증권과의 차액을 설명하지 못한다. 그렇다고 투자자산인 파크센터원 임대료에 변화가 있는 것도 아니고 지역경제에 문제가 생긴 것도 아니다. 운용보고서에 따르면 애틀랜타 경제지표는 펀드 설정 이후 더 좋아지고 있다.

 

결국 초기 펀드 투자자들의 변심으로 인해 매물이 증가해 시세를 떨어뜨린 것으로 볼 수밖에 없다. 이는 펀드의 제가치에 비해 할인 거래되고 있다는 뜻이므로 신규 투자자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다. 매수하는 동시에 10% 수익을 챙기고 시작하는 것과 마찬가지다. 또한 싸게 매수하는 만큼 똑같은 분배금을 받아도 분배수익률은 높아지는 효과가 있다.

 

김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com