[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 부동산 투자자 중에서도 경매 투자자들은 대출을 적극적으로 활용하는 편이다. 8.2대책에 따른 대출 규제 강화로 한때 위축됐으나 여러 방법을 통해 예전 수준과 비슷한 대출이 이뤄지고 있는 것으로 나타났다.

 

경매투자에서는 낙찰받은 물건을 곧바로 팔지 않고 일정기간 세를 주다가 처분하는 경우가 많다. 투자자는 그 기간에도 한정된 종잣돈으로 계속 경매에 참여하기 때문에 대출 레버리지를 쓸 수밖에 없다. 대출 비중이 크다고 해도 세입자에게 월세를 받아 대출이자를 납입하는 구조로 세팅해 당장 대출이자가 부담되는 것은 아니다. 즉, 월세 수입보다는 낙찰가와 시세와의 차액을 목적으로 하는 투자라고 할 수 있다.

 

경매 투자자들이 애용하는 대출상품은 경락잔금대출이다. 일반 담보대출에 비해 금리는 높아도 낙찰받은 후 당장 3주 안에 잔금을 납입해야 하는 경매투자 자금흐름에 딱 맞게 상품이 만들어져 있어 대부분 이 대출상품을 이용한다.

 

경락잔금대출은 모든 금융기관에서 취급하고 있으나 투자자들은 주로 저축은행 등 제2금융권에서 대출을 받는다. 투자자들은 은행의 낮은 대출금리보다 고금리라도 대출한도를 키울 수 있는 제2금융권을 선호하는 편이다.

 

대출한도는 KB부동산 시세를 기준으로 감정가의 80%까지 대출을 받을 수 있었으나 정부의 8.2대책(주택시장 안정화방안)에 따라 한도가 크게 줄었다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준이 강화되면서 대출가능액이 뚝 떨어진 것.

 

이에 따라 시중은행에서는 경매물건의 감정가, 낙찰가, 시세 각각의 60% 금액 중 가장 낮은 금액이 대출한도가 된다. 기존 주택담보대출이 있는 경우에도 한도가 차감된다. 경락잔금대출도 주택구입 건으로 보기 때문에 대출원금을 제외한 이자만 낼 수 있는 거치기간은 최장 1년으로 제한된다.

 

저축은행 등으로 발을 돌릴 경우엔 한도를 70%로 늘릴 수 있다. 단, 금리 차이가 제법 크다. 시중은행은 일반 주택담보대출 금리와 비슷하지만 저축은행에서는 6%대로 껑충 뛴다. 그래서 은행에서 1순위 대출을 받은 뒤 모자라는 금액을 제2금융권에서 충당하는 경우도 있다.

 

임대사업자나 부동산 투자법인의 경우 대출한도를 더 늘릴 수도 있다고 한다. 또한 LTV, DTI 상관없이 대출한도를 더 키운 대출도 실행된다고 한다. 그 과정에는 대출 공급자와 수요자를 연결해 주는 ‘대출이모’들의 역할이 크다. 대출실적을 올리기 힘든 지방이나 섬 지역 금융기관들이 대출이모를 통해 경매 투자자들에게 대출을 집행한다는 것.

 

부동산 투자업계 관계자는 “대출도 결국 금융권이 팔아야 하는 상품이기 때문에 공급자와 수요자의 이해관계가 맞아떨어져 한도를 넘어서는 대출이 이뤄지고 있다”고 귀띔했다.

 

김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com