[뉴스토마토 손희연 기자] 지난해  부동산 시장은 조정국면에 진입한 한해였다. 새해를 맞이한 부동산 시장도 매수자와 매도자가 버티기로 일관하며 관망세가 짙어지고 있다. 부동산 시장에 직격탄으로 작용된 세금 및 대출 규제가 올해도 계속 이어질 전망이다. 이 가운데 권일 부동산인포 리서치팀장은 세금을 강화해 일방적으로 시장을 잡기보다는 공급과 수요를 이원화시켜 정책을 펼치는 투트랙 전략이 필요하다고 강조한다. 또한 양질의 좋은 주택이 공급돼야 한다고 전제를 붙였다. 권 팀장은 올해 서울 집값 상승 요인은 여전히 있으며 지방은 침체기를 맞아 서울과 지방의 온도차가 더 심화될 것으로 내다봤다. 청약 시장도 인기 있는 지역·단지 위주로 쏠림 현상이 짙어져 양극화를 보일 것으로 예상했다. 권 팀장은 굵직한 부동산 이슈가 올해도 있을 것으로 점치며 "부동산 시장이 변곡점에 섰다"고 말했다. 그에게 현재와 미래의 부동산 시장 진단을 부탁했다.

 

현재 부동산 시장은 변곡점에 섰다고 볼 수 있다. 참여정부 시절과 기조가 비슷해 현재 정부와 비교를 많이 하는데 참여정부 시절과 현 정부와는 다른 점이 있는 건 분명하다. 참여정부 시절에도 대책들이 쏟아졌지만 결국엔 부동산 시장을 잡지 못했다. 그때는 국내외적으로 시장이 호황이었던 시기였기 때문이다. 집값이 오를 수밖에 없는 상황이기 때문에 현재와 많이 다르다. 지금은 국내외적으로 경기가 호황이 아니지 않나.

 

부동산 시장은 전반적으로 보자면 이미 지방 집값은 떨어지고 있었다. 지방 경기 위축 상황도 있고 몇 년간 공급이 많이 이뤄진 측면도 있다. 서울은 들어와서 살고 싶은 수요가 계속 있다. 자연스러운 시장의 현상으로 바라봐야 한다. 서울 같은 인기있는 지역의 수요가 증가하면서 집값도 비싸지고 있는 것인데 이것을 제도적으로 조절하기에는 한계가 있다. 대출 규제가 시행되다보니깐 돈줄이 막힌 상황이다. 집을 살 수 있는 자금 여력이 충분한 사람들은 서울과 수도권으로 몰리고, 그렇게 되다보니깐 서울과 지방의 양극화가 심화되고 있는 상황이다. 

  

 

서울 집값은 지난해 하반기 몇 달간 하락세를 보였지만 2018년을 종합해서 보면 궁극적으로 올랐다. 지난 1년 동안 서울 집값이 오른 것은 호가로 오른 집이 거래되기도 했고, 그러한 부분들이 집값 상승으로 갈 수 있는 요인이었다. 

 

서울은 여전히 상승 요인이 있다. 서울시가 지난해 용산과 여의도 일대 개발 카드를 꺼내 들었다. 서울 지역의 개발은 필연적으로 보인다. 이에 시장 내에서는 서울 개발에 대한 기대심리가 있다. 또한 근래 서울 주택 공급 이슈가 불거졌다. 서울은 여전히 개발 호재가 있다. 개발이라는 것은 더 나아지기 위해 하는 것이다. 이것은 곧 가격 상승 요인으로 연결된다. 이런 점이 아직 서울에 남아 있기 때문에 최근 하락세가 계속되기는 어렵고, 집값이 반등할 수 있는 계기가 나올 수 있다. 서울 집값이 떨어지려면 많은 사람들이 집을 팔고 떠나야 하는데 현실적으로 그건 불가능하다.

 

서울은 아파트 공급이 부족하다. 서울은 여전히 많은 사람이 살고 있고, 그러면서 서울에 들어와서 살고 싶은 사람이 많다. 일반적인 사람들이 단독주택이나 정원이 있는 집에서는 살기 쉽지 않고, 아파트 공급의 필요성이 있는 것이다. 

 

지금 서울시가 유럽의 사례를 들어서 유휴부지 주택공급을 하겠다고 하는데 우리나라 적성에 맞는지 생각해봐야 한다. 우리나라 사람들이 만족하고 살 수 있게끔 하는 집이 공급되어야 한다. 진짜 수요자들이 만족하고 살고 싶은 집을 공급하는 게 우선되어야 한다고 본다. 이것과 병행해 정비사업도 이뤄져야 한다. 서울은 집을 공급할만한 빈 땅이 없다. 재건축과 재개발을 활성화시켜야 한다. 

 

 

지금 집을 사는 사람들이 줄어들고 있다. 이 사람들이 전세로 눌러앉아 사는 것이다. 전셋값 하락은 일시적으로 봐야 한다. 서울에서는 공급이 크게 없고, 정비사업 이주도 계속 발생하고 있다. 최근 서울 입주 물량도 많지 않았다. 이에 전셋값은 상승할 수밖에 없다. 일부 지역에 공급량이 몰리면서 특수지역만 전셋값이 하락하는 것이고 올봄부터는 다시 전세 가격이 오를 것으로 본다. 

 

'청약' 이라는 제도 자체가 새집을 살 수 있는 방법이다. 무주택자에게 기회를 준 것은 좋지만, 무주택자 중에도 다양한 사람들이 존재하기 때문에 절대다수의 무주택자 모두에  맞는 주택 공급은 없다고 생각한다. 

 

서울과 수도권, 수도권과 비수도권 지역 간 온도차는 여전할 것으로 보여진다. 올해도 입주 물량이 많다. 30만 가구가 입주를 준비 중이기 때문에 지방은 수요가 침체되고 산업 전반이 위축된 상황에서 최근 2~3년 사이 공급 물량이 쏟아지고 있어 분양 시장 상황이 좋지 않다. 반면 서울은 로또 청약 등 지난해 분양을 못한 단지가 기다리고 있다. 서울은 아직 청약에 대한 니즈가 있다.

 

분양가를 통제하는 것은 좋지만 주변 집값이 분양가에 맞춰서 떨어져 줘야 하는데 그렇지 않다. 떨어져도 굉장히 늦게 떨어지고 오르면 확 오르는 것이 시세다. 주변 시세에 반영이 안 되고 있기 때문에 문제가 발생하고 있는 것이다. 다만 분양가를 통제하지 않고 비싸지면 청약을 하지 않는 분들도 생겨날 수 있다. 분양가에 대한 객관적인 부분은 수요자들이 판단할 수 있도록 맡겨야 한다고 본다.

 

 

신도시는 서울 근교에 집을 공급해서 수요를 분산하는 것이다. 서울만 보면 직장과 교육환경 등 인프라가 굉장히 우수하다. 반면 신도시는 인프라 활성화를 보면 그렇지 않다. 신도시가 서울 집값 안정화 효과가 있겠느냐를 보면 그건 없다고 본다. 다만 서울 인프라는 누리면서 이외 생활은 서울 근교에서 하겠다는 이주수요가 있을 수 있어 수요 분산 효과는 있지만 절대적인 효과를 기대하기는 힘들다. 서울은 서울대로 공급을 늘려야 한다. 

 

수요는 분산된다. 1기와 2기 신도시보다 3기 신도시가 서울과 더 가까우면 수요가 분산된다. 신도시 내 2기 신도시에서 살다가 서울과 더 가까운 3기 신도시로 이주하는 수요자가 있기 때문이다. 기존의 신도시 수요가 줄어드는 것인데, 수요가 그만큼 늘어나지 않을 경우 신도시 가격은 떨어질 수밖에 없다. 한편으론 교통 확충이 긍정적인 요인으로 새로운 수요를 유입시킬 수 있다. 기존 신도시들은 3기 신도시로 수요 분산돼 위축될 수 있지만 교통망 인프라가 제대로 갖춰진다면 새로운 수요가 유입될 수 있어 현재로서는 양면성이 존재한다. 

 

눈여겨보던 지역과 부동산이 있었다고 하면 '급매물'을 노려야 한다. 시세에서 10~20% 빠지면 급매물이라고 보는데 이 기준은 지역마다 다르다. 스스로 급매물을 잡을 수 있는 준비를 해야한다. 올해 서울과 지방에는 분양 예정 물량이 많다. 분양과 청약 일정을 잘 체크하고 계약금 등 자금 계획을 잘 세워야 할 필요성이 있다. 서울은 중도금 대출이 불가능하지 않나. 

 

 

우리나라 건설 경기가 살아나면 좋겠다. 부동산과 건설은 우리나라 경제에 파생되는 효과가 크다. 주변에 건설 현장들이 많이 생겨서 경기가 살아나는 것을 보고 싶다. 

 

 

손희연 기자 gh7048@etomato.com