[뉴스토마토 김보선 기자] 오는 10월부터 분양가상한제가 민간택지로 확대되면서, 예비 실수요자들의 청약 준비가 한층 더 복잡해졌다. 전문가들은 투기과열지구의 집값 안정을 기대하면서도 청약 당첨의 기회 자체가 지금보다 훨씬 줄어들 걸로 보고, 실수요 위주로 청약 자격과 자금 마련 계획을 꼼꼼히 따져 분양시장에 접근하라고 권했다. 

 

 

 

구체적 지정지역은 아직 확정 전이지만 일단 '투기과열지구'가 사정권이다. 서울 전역, 과천, 분당, 광명, 하남, 대구 수성구, 세종시가 해당된다. 투기과열지구이면서 △직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1 초과 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 대비 20% 이상 증가 중 하나라도 해당하면 분양가상한제 대상이다.

 

지정 효력은 '최초 입주자모집 승인을 신청한 단지'로 일원화했다. 일반주택과 달리 재건축·재개발 단지의 경우 기존에는 '관리처분계획인가 신청한 단지'는 제외됐지만, 아직 일반분양을 하지 않은 단지들도 모두 소급적용받을 전망이다. 

 

분양가상한제는 지난 2005년 공공택지에 도입된 뒤 2007년 민간택지로 확대되면서 전면 실시됐지만 2015년 4월 민간택지는 '조건부 실시'로 바뀌었다. 하지만 민간택지 분양가상한제 지정요건은 지나치게 엄격해 서울에서조차 적용이 불가능해 실효성이 없는 상태였다. 

 

 

문제는 신규 물량이다. 분양가상한제에 앞서 고분양가 심사 기준이 엄격해지면서 연초에 제시된 청약일정이 연기되는 사례가 이미 속출하고 있다. 실수요자들은 청약 가점 관리에도 한층 더 신경써야 한다. 청약의 기회가 줄어드는 만큼 경쟁이 치열해질 수밖에 없기 때문이다. 

 

청약가점은 최고 84점이다. 여기에는 부양가족 수(35점), 무주택 기간(32점), 청약통장 기간(17점)이 포함된다. 금융결제원에 따르면 올해 상반기 투기과열지구의 당첨가점은 평균 50점으로 나타났다. 비투기과열지구 평균(20점)에 비해 2.5배 높다. 세부적으로 보면 세종 55점, 경기51점, 대구 수성구 51점, 서울 48점 순이다. 

 

여경희 부동산114 연구원은 "서울 당첨가점 평균이 상대적으로 낮은 것은 중도금 대출이 어려운 9억원 초과 분양단지가 많아 진입장벽이 높기 때문"이라고 분석하면서 "배우자와 자녀 2명을 부양가족으로 둔 세대주를 기준으로 청약가점이 50점 이상 되려면 무주택기간과 청약통장 가입기간이 9년 이상이어야 한다"고 설명했다.  

 

 

'로또' 시세차익을 노리는 투기수요는 줄어들 것으로 보인다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제에 적용을 받으면, 전매제한 기간이 최대 10년으로 확대된다. 분양가가 시세의 100% 이상일 때는 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만일 때 10년이 각각 적용된다. 

 

전매제한 기간 중 △근무·생업·질병·취학·결혼으로 이전(수도권 제외) △상속주택으로 이전 △2년 이상 해외체류 △이혼 △이주대책용주택 △채무로 인한 경매 △배우자 증여일 경우 전매제한에서 제외된다. 

 

직방 관계자는 "다주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나, 청약가점이 높은 무주택세대 위주로 분양시장을 노크하는 게 좋겠다"며 "분양가, 입주량, 장기적인 수급 여건을 두루 고려해 상품을 골라야 할 것"이라고 조언했다.

 

김보선 기자 kbs7262@etomato.com