[뉴스토마토 김보선 기자] 민간주택 분양가상한제를 놓고 의견이 가장 분분한 쪽은 공급부족과 집값 상승의 부작용이다.

 

분양가상한제는 1977년 박정희정부 이후 도입과 해제를 반복했다. 민간택지 분양가상한제는 2007년 노무현정부에서 확대 시행하다, 2015년 박근혜정부 시절 '조건부실시'로 바뀌며 사실상 유명무실해진 제도다.

 

2007년 당시엔 공급위축 논란이 일었다. 제도 시행 이듬해인 2008~2009년 서울 인허가 건수가 감소하는 현상이 나타났기 때문. 이 때문에 분양가를 낮추는 효과는 있겠지만, 신규 주택 공급의 근간이 되는 정비사업이 위축돼 새 아파트의 희소성이 부각될 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 이 경우 집값은 되레 상승할 수 있다는 점에서다.

 

서울 아파트 인허가 건수를 보면 2007년 시행 전 인허가가 몰리면서 2006년 3만가구에서 5만가구로 늘었다가, 2008년 2만1900가구, 2009년 2만6600가구로 현격히 줄어들었다. 이후 2010년  5만1400가구, 2011년 4만7100가구로 회복됐다. 

 

즉 당시 서울 인허가 감소는 금융위기, 밀어내기 인허가로 인한 기저효과 탓이라는 게 국토부의 평가다. 금융위기 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 이전 수준으로 충분한 인허가가 이뤄졌다는 설명이다. 

 

 

분양가 상한제가 시행된 2007~2014년 서울 아파트값은 0.27% 올랐다. 분양가 규제가 자율화된 2015~2018년의 5.67%보다 훨씬 안정적이다. 국토연구원은 이번 분양가상한제로 서울 아파트 가격이 연간 1.1%포인트 하락할 걸로 전망했다. 

 

부동산114 관계자는 "지금까지 고분양가로 인해 주변 집값이 자극을 받아온 점에 비춰볼 때 분양가상한제 확대로 서울의 아파트값 상승세가 확대되는 데 제동이 걸리고 상승 속도도 늦추는 효과가 있을 것"이라고 예상했다. 

 

다만 수급 면에서는 "신축, 준신축 아파트들이 오히려 희소성이 부각돼 반사이익을 볼 수 있어 집값 하락에는 한계가 있을 것"이라며 "주택 대기 수요자들의 관심이 신규 분양으로 쏠리겠지만, 가점이 높지 않은 수요자들은 당첨 확률이 더 희박해지면서 기존 시장으로 돌아서는 움직임이 예상된다"고 말했다. 

 

민간택지 분양가상한제를 전국에 동시 적용했던 것과 달리, 투기과열지구에 규제를 한정한 것은 2007년과 차이가 있다. 건설 산업계는 공급시장 변동성의 부작용이 클 걸로 보고있다. 

 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "대규모 공급이 일시에 발생하는 공공택지는 신축 주택가격 통제 효과를 단기간이나마 기대할 수 있지만, 물량 수준이 집중되지 않고 시기나 지역적 분포가 큰 민간택지의 효과는 제한적"이라고 평가했다. 

 

일례로 강남 보금자리주택을 들었다. 초기에는 반값 아파트로 불리며 신축 아파트 가격을 통제한 강남 보금자리주택지구의 민간 아파트 가격 추이를 보면, 현재 시세가 분양가 대비 1.7~1.8배에 달한다는 것. 연간 수익률로 환산하면 8~13% 수준이다. 단기적 가격 안정세가 나타나더라도, 중장기적으로는 기존 주택가격 수준으로 집값이 올라 지역 주택시장 가격 상승을 주도할 가능성이 있다는 평가다. 

 

국토부 관계자는 "수도권 30만가구 공급 계획에 따라 서울에 4만가구를 공급하고 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선을 통해 공급을 확대할 예정"이라고 말했다. 

 

김보선 기자 kbs7262@etomato.com