[뉴스토마토 홍연 기자] 생활형숙박시설(생숙) 분양 계약자들이 시행사를 상대로 한 집단소송이 전국적으로 확산하고 있습니다. 내년부터는 생숙에 주거할 경우 매년 공시가격의 10%에 해당하는 벌금을 내야 하는 상황에 몰리자 시공사·시행사·분양 대행사 등을 상대로 소송을 제기한 것인데요. 수분양자들의 소송과 분양대금 미납 사태로 생숙이 건설업계 유동성 위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려도 커지고 있습니다.
3일 관련업계에 따르면 전국에서 생숙 관련 집단소송이 최소 50여건, 관련 소송 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산됩니다. 서울 강서구 '마곡롯데캐슬 르웨스트'를 포함해 중구 '세운 푸르지오 G-팰리스', 경기 안산 '힐스테이트 시화호 라군 인테라스' 등 입주를 앞둔 상당수 단지에서 집단소송이 진행 중입니다.
생숙은 호텔이나 모텔과 달리 취사가 가능한 숙박시설로 '레지던스'라고도 불리는데요. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 양도세 중과나 종합부동산세 과세가 부과되지 않고 전매제한 규제 등도 없어 아파트 가격이 급등하던 시기에는 '아파트 대체재'로 투자수요가 몰렸습니다. 투자가 몰리자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 등록하도록 하고, 주거용으로 사용할 경우 이행 강제금을 부과하기로 했습니다.
정부는 주거용으로 사용할 경우 오피스텔로 용도를 전환하도록 2년간 특례 기간을 줬는데요. 생숙 소유자들은 오피스텔로 전환하려면 건축 기준을 맞춰야 하는데 현실적으로 불가능하다며 반발하고 있습니다. 또 준공 이전 생숙은 오피스텔 용도변경을 추진하려면 계약자 100% 동의를 얻어야 하고요.
지난 5월 힐스테이트청주센트럴 입주자협의회가 집회를 열어 시행사에 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경 해달라고 촉구하고 있다. (사진=뉴시스)
현재 준공 앞둔 생숙 1만6000실…PF 부실 뇌관 우려
수분양자들은 분양 당시 거주가 가능하다는 설명을 들은 만큼 억울하다는 입장입니다. 김경진 전국레지던스연합회 부회장은 "시행사들이 주거가 가능하다고 설명했고, 오피스텔 용도 변경에 대해선 지방자치단체나 시행사에서 손을 놓은 채로 절차에 대한 안내도 하지 않고 있어 무조건 숙박업을 해야 하는 상황에 놓여있는 단지들이 상당히 많다"고 말했습니다. 반면 시행사는 계약 당시 숙박업 신고 대상이며 주거용으로 사용할 수 없다는 것을 안내하고 확인서를 받도록 해 수분양자가 인지하고 있었다는 입장이죠.
국토교통부에 따르면 작년 8월 기준 전국 생숙은 18만6000실이며, 숙박업 신고 의무를 명시한 2021년 12월 이전에 사용 승인을 받은 생숙은 9만6000실입니다. 현재 준공을 앞둔 단지는 1만6000여실이며, 10대 대형 건설사들도 다수 포함돼 있습니다. 건설사들은 수분양자들이 소송을 진행하며 중도금 및 잔금을 내지 않아 분양대금이 들어오지 않을 경우 타격이 클 것으로 우려하고 있습니다. 시행사가 자력으로 PF대출과 수분양자들의 중도금 대출을 상환하지 못하고 파산하면 신용공여를 한 건설사들은 공사비뿐 아니라 대출금까지 떠안아야 하기 때문입니다.
이런 상황에서 서울 강서구 '마곡롯데캐슬 르웨스트'는 서울 내 생숙 가운데 처음으로 오피스텔 용도 변경에 성공해 시행·시공사는 한숨을 돌렸습니다. 이번 사례가 다른 생숙으로 확대될지 관심이 모아지고 있는데요. '마곡롯데캐슬 르웨스트'처럼 준공 전 건축물은 용도변경을 위해 건축 설계를 바꿀 수 있지만 준공된 생숙은 사실상 어렵습니다. 생숙마다 사정이 다른 데다 지방자치단체의 입장도 상이하기 때문이죠. 국토부에 따르면 지난해 기준 전국 생숙 8만6920가구 중 오피스텔로 용도변경이 이뤄진 곳은 경기 안양시, 부산 해운대구 등 전체의 1.17%에 불과합니다.
정부는 생숙 관련 규제 완화에 대해서는 신중한 입장을 보이고 있습니다. 생숙을 이미 숙박시설로 사용 중인 소유주들의 형평성 문제뿐 아니라, 비주거시설로 용적률 혜택을 받은 데다 주거용으로 허용하게 되면 아파트처럼 비싸게 되팔 기회로 작용할 수 있기 때문인데요. 일각에서는 주택공급이 부족한만큼 투기적 목적이 아닌 실거주의 목적으로 산 경우에 한해 주거용으로 바꿔주는 것이 필요하다고 보고 있습니다.
최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 "형평성이나 특혜 논란을 피해가기 위해서는 실거주 최소 5년, 전매제한 10년 등의 조건을 붙여 주거용으로 바꿔주는 방법 등을 고려해 볼 만하다"면서 "현재 생숙 상당수가 완공 시점에 도래해 주택 공급 대체제로 활용될 수 있다"고 말했습니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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