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[IB토마토 권성중 기자]
KCC건설(021320)이 개발과 시공에 모두 참여 중인 광주광역시 이마트 상무점 개발사업이 ‘후분양’ 방식을 택했음에도 순항하고 있다. 이에 KCC건설의 1000억원대 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크가 현실화할 가능성은 낮아 보인다.
광주 상무 퍼스티넘 스위첸 조감도.(사진=KCC건설)
‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’ 준공 완료…본PF 리파이낸싱도
25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 ‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’의 시행사 코크렙상무는 최근 1130억원 규모 본PF 차환에 성공했다. 코크렙상무는 지난해 11월 1480억원 한도 본PF 조달 이후 올해 2월 1160억원 리파이낸싱을 진행했고, 약 2개월 만인 이달 1130억원을 차환한 것이다.
KCC건설은 본PF 최초 조달 당시 1480억원 한도의 책임준공 약정을 제공했고, 이 중 1160억원에 대한 자금보충과 채무인수를 약정했다. 회사가 올해 1월 이 단지의 준공을 완료함에 따라 책임준공 의무가 사라졌고, 현재는 최근 리파이낸싱된 1130억원에 대한 자금보충·채무인수 의무만이 남게 된 것이다.
이 사업은 광주광역시 서구 치평동 1208-5번지 일원의 기존 이마트 상무점 부지를 지하 3층, 지상 최고 34층, 2개동 규모 아파트 226가구와 상업시설 73실로 개발하는 프로젝트다. 해당 부지는 대한지방행정공제회(이하 공제회)가 지난 2001년부터 이마트 상무점으로 운영해왔다. 그러다 지난 2020년 이마트의 상무점 철수 계획에 따라 재개발에 나선 것이다.
이에 따라 코람코자산신탁,
GS리테일(007070), KCC건설 등과 함께 프로젝트금융투자회사(PFV)인 코크렙상무를 설립하고 개발을 본격화했다. 지난해 12월 기준 코크렙상무의 주요 주주는 △대한지방행정공제회 49% △코람코자산신탁 19.5% △GS리테일 19.5% △IBK투자증권 7% △KCC건설 5% 등으로 구성돼 있다. KCC건설은 이 사업의 시공도 맡았다. 지난 2021년 8월 948억원 규모 도급 계약을 체결했고, 올해 1월 준공했다.
‘후분양’ 택한 코크렙상무…분양·임대 ‘투트랙 전략’
시행사 코크렙상무는 ‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’을 후분양 방식으로 공급 중이다. 최근 몇 년 간 광주광역시 내 공급 주택 대부분이 후분양으로 공급된 바 있다. 사업 추진 과정에서 시행사의 자금 부담이 높은 반면, 선분양에 비해 높은 분양가 책정이 가능하다는 장점이 있다. 후분양 시점 당시 분양가를 더 높게 받을 수 있다는 기대감 때문이다.
지난 2023년 광주 북구 신용동 일원에
현대건설(000720)이 공급한 ‘힐스테이트 신용 더리버’ 역시 후분양 방식으로 공급됐고, 롯데건설의 ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’의 경우 장기일반민간임대주택으로 10년 임대 후 분양전환 방식을 택했다.
후분양 주택의 경우 골조공사가 완료되는 시점부터 분양이 가능하다. 전체 진행률 중 60% 수준부터다. 이에 KCC건설은 지난해 중순부터 이 단지 공급을 시작했다. 다만 아파트 226가구 중 일부 가구를 ‘전세’ 방식으로 임대하고, 나머지 물량을 분양 중인 것으로 알려졌다. 전세로 공급되는 가구 규모는 알려지지 않았다.
코크렙상무 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “현재 아파트와 상업시설의 분양이 순조롭게 진행되고 있다”면서 “계약률을 밝힐 순 없지만, 미분양 발생은 우려하고 있지 않다”고 설명했다.
KCC건설은 해당 공사 도급 계약을 진행률에 따라 기성을 수령하는 ‘기성불’ 방식으로 체결했다. 지난해 12월 기준 948억원의 도급액 가운데 818억원을 수령했고, 130억원의 계약잔액이 존재한다. 현재는 모든 공사비를 수령한 것으로 전해졌다.
또한 이 단지의 안정적인 계약 진행에 따라 KCC건설의 PF 우발채무 리스크도 크게 감소할 전망이다. 지난해 말 기준 회사는 4건의 단독사업에 총 3869억원 규모 채무보증을 부담하고 있다. 같은 기간 KCC건설의 자기자본(5085억원) 대비 채무보증 비율은 76.0%로 매우 안정적인 수준이다. 이 가운데 ‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’의 채무보증액인 1130억원이 공급 완료에 따라 해소된다면 이 수치는 더욱 낮아질 전망이다.
KCC건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “지난해 지방에서 분양한 현장들의 잠재적 손실을 모두 반영한 이후 비주택부문 수주에 집중하고 있다”면서 “올 들어 2건의 서울 소재 오피스 건축 사업을 수주하면서 우발채무 리스크를 최소화하고 있다”고 말했다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com
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