[뉴스토마토 홍연·이수정 기자] 오세훈 서울시장이 6·3 지방선거에서 사상 첫 5선에 성공하며 서울 정비사업 등 개발사업 연속성을 확보했습니다. 신속통합기획과 정비사업 규제 완화, 용도지역 상향 등 그간 서울시가 추진해 온 공급 확대 정책이 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 다만 공공성 강화를 앞세운 이재명정부와 민간 중심 개발에 무게를 둔 서울시 간 정책 기조 차이가 향후 공급 시장의 변수로 작용할 수 있다는 전망도 함께 나옵니다.

 

오 시장은 정원오 더불어민주당 후보와의 박빙 승부 끝에 당선에 성공했습니다. 강남 3구와 용산·동작·광진·영등포·강동 등 한강벨트 일대에서 우위를 점하며 정비사업을 통한 공급 확대를 바라는 부동산 민심을 표로 흡수했다는 분석입니다. 오 시장은 신통기획 2.0과 2031년까지 31만가구 착공, 추진위원회 단계를 생략하는 쾌속통합 도입 등을 공약으로 내건 바 있습니다.

 

전문가들은 일단 정비사업에 우호적인 신호로 평가했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "표심에서 드러났듯 재건축·재개발 정책의 일관성과 민간 공급 확대에 대한 기대가 이어질 것"이라고 내다봤습니다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 "오 시장이 용적률 완화와 신통기획을 민간 쪽으로 강하게 끌고 가려는 의지가 뚜렷한 만큼 핵심 지역을 중심으로 정비사업 기대감이 높아질 수 있다"고 했습니다. 이동주 한국주택협회 상무는 "민간 개발 의지가 강한 만큼 4년간 정비사업 순환이 원활히 이뤄질 것"이라며 "공약에 담긴 강북 균형 발전에도 무게를 실어 강남·목동·여의도뿐 아니라 서울 외곽 개발에도 속도가 붙을 수 있다"고 전망했습니다.

 

다만 전문가들이 공통으로 지목한 변수는 중앙정부와의 관계입니다. 공급 확대라는 목표에는 공감대가 형성돼 있지만 공급 방식과 개발 철학에서는 뚜렷한 차이를 보이고 있기 때문입니다. 정부가 공공주택 공급 확대와 개발이익 환수에 방점을 찍는 반면 서울시는 민간 정비사업 규제 완화에 초점을 맞추고 있어 주요 사업지마다 주도권 다툼이 불거질 수 있다는 것인데요. 실제 용산국제업무지구는 6000가구가 적정하다는 서울시와 1만 가구를 고수하는 국토교통부가 맞서 왔고, 세운상가 고층 개발과 태릉CC 공급안을 둘러싸고도 종묘 경관·왕릉 보존을 놓고 신경전이 이어졌습니다.

 

송승현 도시와경제 대표는 "공공성을 앞세우는 정부와 민간 중심 개발을 독려하는 서울시 사이에 의견 충돌이 상당 부분 나타날 수밖에 없다"며 "이미 진행되던 사업을 정부 기조에 맞춰 원점에서 다시 평가하면 정비사업 속도가 늦어질 수 있다"고 짚었습니다. 양지영 위원도 "정부는 공공 주도형, 서울시는 민간 규제 완화로 포커스가 갈려 불협화음이 생길 수 있다"며 "실무 협의는 이어지겠지만 갈등 가능성이 상존해 공급에 걸림돌이 될 수 있다. 과거에도 개발 사업을 두고 정부와 부딪힌 전례가 있다"고 말했습니다. 함영진 랩장은 "이주비 대출이나 용산의 공공성 강화 여부 등에서 일부 충돌이 있겠지만, 큰 틀에서 공급이 필요하다는 인식은 같아 공급 일정을 흔들 큰 변수는 아니다"라고 봤습니다.

 

공급 확대라는 목표 자체에는 이견이 없는 만큼 결국 조율이 관건이라는 분석이 나옵니다. 이동현 하나은행 부동산수석전문위원은 "양측 모두 공급 확대에는 이의가 없고 한쪽이 일방적으로 끌고 가긴 어렵다"며 "민심을 의식해 서로 조율해 나갈 가능성이 높지만, 공급 해법을 먼저 찾고 규제는 그다음이어야 한다"고 강조했습니다. 윤지해 부동산114 선임연구원도 "서울시는 재건축초과이익환수제·이주비 규제 완화를 계속 요구하겠지만 공급은 대승적으로 협업할 것"이라고 내다봤습니다.

 

 

전문가들은 집값을 좌우할 변수로는 세제·금리와 매물 잠김을 지목했습니다. 함영진 랩장은 "집값에 영향을 주는 건 주로 세제와 금리인데 이는 지자체 권한이 제한적"이라며 "당분간 집값과 거래는 현 수준을 유지할 것"으로 봤습니다. 송승현 대표는 "주택 가격은 환율·통화량 등 거시 변수와 정부 정책에 더 크게 좌우된다"며 "재건축은 초과이익 환수 등 규제가 얽혀 있어 정부와 조율하지 못하면 대치로 흐를 수 있다"고 진단했습니다. 윤지해 연구원은 "세금과 대출 압박으로 기존 매물 회전이 막혀 있지만 이는 가격 하락을 뜻하지 않는다"며 "단순한 타협을 넘어 중장기 결과까지 내다본 해법이 필요하다"고 강조했습니다.

 

결국 변수는 서울시 혼자서는 풀기 어려운 제도적 걸림돌과 정부의 협조 여부입니다. 이주비 대출 규제와 재건축초과이익환수제, 도시정비법 개정 등은 금융·세제와 맞물려 있어 정부와 국회의 동의 없이는 서울시 의지만으로 속도를 내기 어렵습니다. 이동주 상무는 "인허가는 서울시가 쥐고 있지만 금융과 세제가 풀리지 않으면 사업에 한계가 있어 정부와의 협의가 중요하다"고 말했습니다. 이동현 위원은 "지방선거 이후 정부의 정책 방향이 당초 예측대로 갈지 수정될지는 아직 단정하기 어렵다"며 "매매든 전세든 공급을 통해 가격이 안정되길 바라는 것이 다수 민심인 만큼 양측 모두 그 방향에서 접점을 찾을 것"이라고 덧붙였습니다.

 

홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.