[뉴스토마토 박선영 기자] 투자금 30억원으로 부동산을 매입할 경우, 서울 고가주택 한 채에 집중하는 편이 비규제지역 주택 두 채에 나눠 투자하는 것보다 세제상 유리하다는 분석이 나왔습니다. 실거주 1주택자에 대한 세제 혜택이 서울 상급지 고가주택 선호를 강화하는 주요 요인이라는 지적입니다.
3일 더불어민주당 경제정책 공부모임 '경제는 민주당' 세미나에서 서영수 SK증권 상무는 투자금 30억원을 규제지역 주택 한 채에 투자하는 경우와 비규제지역 주택 두 채에 나눠 투자하는 경우를 비교 분석했습니다. 서 상무는 "비규제지역이라 하더라도 2주택 투자가 1주택 집중 투자보다 불리한 구조"라며 다주택자 규제와 실거주 1주택 세제 혜택의 격차를 설명했습니다.
서 상무는 15억원에 취득한 1세대 1주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 실거주한 뒤 30억원에 매도(양도차익 15억원)하는 양도소득세 계산 사례를 제시했습니다. 현행 기본공제(250만원) 적용 시 양도세는 5226만원이지만, 정부의 세제개편안에 따라 2027년부터 기본공제가 2500만원으로 확대된다고 가정하면 4286만원으로 약 940만원 감소합니다.
1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억원 초과) 기준에 따라 전체 양도가액 30억원 중 과세 대상에 해당하는 양도차익 비중은 9억원입니다. 여기에 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제 최고 한도인 80%를 적용하면 양도소득금액은 1억8000만원으로 줄어듭니다. 확정 가정한 기본공제 2,500만원을 차감한 과세표준은 1억5500만원이며, 지방소득세를 포함한 최종 세액은 전체 양도차익(15억원)의 약 2.9%에 불과합니다.
주택 수에 따른 세 부담 차이도 현저하게 나타났습니다. 서 상무가 2025년 국세청 신고자료를 바탕으로 양도가액 20억~30억원 구간의 평균 양도가액(24억1000만원)과 평균 양도차익(16억원)을 분석한 결과, 양도소득세는 1주택자가 4400만원인 반면 2주택자는 2억5600만원으로 약 5.8배의 차이를 보였습니다.
양도차익 대비 실효세율 역시 1주택자는 2.8%, 2주택자는 16.0%로 집계됐습니다. 다만 이는 구간별 평균값을 활용한 모의계산으로, 동일한 30억원을 한 채와 두 채에 산술 분할 투자했을 때의 직접적 세액 비교와는 차이가 있습니다.
서 상무는 "투자의 형태가 실거주 일주택으로 바뀌었을 뿐"이라며 "실거주 1주택자도 사실은 투자자"라고 강조했습니다. 투자 대상을 한 채로 한정할수록 강남 등 선호지역의 고가·대형·재건축 아파트에 자산을 집중하게 된다는 설명입니다.
이어 지방 아파트와 오피스텔 등 비아파트에 대한 투자 유인이 낮아지는 문제도 지적했습니다. 서 상무는 고가주택의 양도세 부담을 높이는 대신 상속세를 낮추는 한편, 비규제지역 및 비아파트 상품에 대한 세제·금융 규제를 재조정할 필요가 있다고 제언했습니다.
박선영 기자 sunny617@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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